既然別墅業主并未擁有花園的產權，那么同一小區內的洋房業主是否有權要求他們開放花園？開發商賣別墅送花園的行為是否傷害了其他業主的利益？本報記者聯系新浪樂居進行的網友問卷調查發現，過半被調查者認為別墅業主應該開放花園，供所有其他業主共同使用；半數被調查者認為，開發商賣別墅送花園犧牲了小區其他業主的利益。
記者調查
買別墅送花園其實業主沒產權
別墅違建以及別墅花園是近期的一大熱門話題。相聲演員郭德綱位于亦莊開發區內的瀛海名居小區的別墅違章占用公共綠地，令同一小區內的其他業主晨練及出入時，不得不繞道而行，成為最近社會關注的話題，在眾多業主的抗議下，郭德綱最終將違建拆除。
記者調查發現，如今買別墅送花園已成為開發商的常見銷售模式，花園的配套已成為別墅產品的必備要素，所不同的只是所送花園面積的大小。在廣州某些區域，別墅配套花園十分豪氣，有些別墅產品所贈送的花園甚至超過了別墅本身的面積，如增城某大型樓盤，一幢140多平方米的獨幢別墅，所配套的私家花園就有200平方米，大花園的配套成為樓盤的一大賣點。采訪中，很多業主均表示，如果不贈送大面積的花園，別墅的吸引力大打折扣，番禺某別墅業主張先生坦言，“買別墅沖的就是有自己的私家花園，不然花那么多錢還不如住洋房了?！?
然而，很多人或許并不清楚，視花園為私產的別墅業主，其實并不擁有花園的產權。滿堂紅星河灣分店店長袁凱濤指出，廣州的別墅花園用地屬性一般是不會納入房產證的，僅僅會在建筑面積和占地面積上顯示?！按笮烷_發商在操作時，通常會和買家以通過簽訂補充協議的方式，出售花園的使用權，例如華南碧桂園、廣州碧桂園等大型樓盤目前都是這樣操作?！?
廣州首層洋房送花園越來越少
除了買別墅送花園，廣州開發商曾興起過買首層洋房送花園的銷售策略。廣州市點亮房地產顧問有限公司首席執行官戴曉峰介紹，這一現象在2003年特別集中，當時很多開發商為了能將首層物業賣得貴一些，紛紛推出買洋房送花園的優惠，如廣州碧桂園、華南碧桂園、萬科四季花城等樓盤都有一樓送花園、二樓送平臺的做法。后來業主投訴二樓平臺侵占公共面積，在很多樓盤的二樓平臺已經不再開放，而首層送花園的情況亦很少見。在郊區，首層多數被設計成車庫或架空層，而市區基本為商業裙樓。
網絡調查
半數網友認為業主應開放花園
近日，本報針對別墅花園是否應該向其他業主開放等問題，聯合新浪樂居進行了一次網絡問卷調查，結果發現，過半網友認為別墅業主應向其他業主開放花園。
首先，有75%的網友表示自己所住的小區，存在著開發商賣樓送花園的情況；對于開發商賣樓送花園的行為，有50%的被調查者表示很反感，認為開發商犧牲了其它業主的利益，但也有37.5%的被調查者對開發商的這種銷售策略表示理解。對于別墅花園是否該向其他業主開放的問題，50%的業主支持別墅業主開放花園。
此外，全部被調查者表示，小區存在業主加建、違建占用公共綠地行為；對于侵占公共綠地的做法，75%的被調查者表示“非常反感”，12 .5%的被調查者表示“理解”。
網友觀點
政府應規定花園與別墅的比例標準
網友張先生認為，小區內的綠地和花園是所有業主的共同財產，在購買房子的時候自己已經為這些綠地和花園埋單，但是現在廣泛存在的買別墅送花園行為無疑是開發商拿著普通業主的錢在送禮，是讓窮人為富人補貼，嚴重影響到社會公平，應該要求所有別墅業主開放“私人”花園。
嚴女士則認為，別墅的花園是別墅本身的一部分，不應該開放成公共用地。因為別墅單價普遍高于洋房和公寓，除了別墅本身的建筑用地成本高于后者外，實際上開發商可能已經加進了花園占用土地的成本，對于這種“送”的行為，政府應該出臺相關的指導意見，規定所送花園與別墅實際占用土地的比例關系，這樣既不會影響到別墅業主對私家花園的訴求，也不會太過影響到普通洋房和公寓住戶的公共綠地花園人均面積。
專家觀點
別墅業主使用花園交管理費不建議開放
記者采訪了解到，盡管別墅業主不擁有花園的產權，但他們對花園的使用業都與開發商簽定了協議。滿堂紅袁凱濤介紹，目前別墅花園的使用權是業主通過簽訂補充協議獲得的，別墅花園的維護主要由物業管理公司方面進行，例如碧桂園、珊瑚灣畔等小區別墅，物業管理公司都會額外加收0.5元/平方米/月的管理費用，作為花園的維護費用，這個基本在知名樓盤的別墅中已經約定成俗?！坝捎跇I主在物管對花園的維護上也是另外付錢的，可以說整個花園的打理和使用都歸業主所有，所以并不建議別墅業主向小區全體業主開放花園，而是由別墅業主使用為宜?！?
戴曉峰亦認為，一般來講，只要花園的使用者不擴大花園面積、侵占人行道，不危害到小區的光纜、水管、安全等配建系統，不額外搶占其他業主的空間，他是可以自由地使用開發商所送的這部分花園。他認為，要是別墅或洋房的業主開放他們的花園并沒有實質的意義，花園的使用者支付了物管費，一般就由他們來使用?！熬拖髽潜P的大堂所有業主都可以經過，樓上業主房子漏水，樓下業主可以向樓上業主索賠一樣，只要他們家的花園未侵占公共用地，其他業主很難因為法律上這塊界定是空白的就把這部分面積剝奪過來?！?
別墅花園是否屬于公共綠地？界定比較復雜
戴曉峰指出，開發商買地建房，劃分出房屋面積、道路面積、綠地面積，如果是獨立別墅，配上花園送給業主使用是目前約定俗成的做法?！半m然房產證上沒有花園部分的面積，但雙方簽定合約后業主便擁有了使用權?！贝鲿苑逯赋?，從法律上講，別墅花園和洋房一樓所贈送的花園的性質如何界定法律上還是空白，開發商辦預售證也只是針對建筑面積，沒有專門針對綠地面積，因此也很難界定開發商劃給別墅或一樓洋房業主使用的花園是否屬于公共綠地，現在對于綠地的劃分，還沒有明確細致的法規。
廣州維森置業有限公司董事長張維倫表示，別墅花園是否屬于公共綠地主要從兩個方面看，一方面是如何界定公共綠地的問題，這個在開發商的設計里面有規定，可以看開發商報建時建筑密度和綠化率是如何界定的。另一方面，因為每個樓盤的情況不同，根據報建時建筑密度和綠化率的界定，可以進行判斷，如果別墅除去贈送花園的面積，公共綠地的綠化率能達到要求，就不能把別墅花園的部分界定為公共綠地，如果不能達到要求，則是開發商送花園的行為降低了公共綠化率了。但是，雖然當初報建的綠化率可以在開發商的規劃方案中查到，但具體操作起來還是很困難，因為業主很難去計算除去花園面積后的小區綠化率。
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